摘要：目前仍有多個(gè)月內(nèi)大量取證的項(xiàng)目尚未入市，這些項(xiàng)目或許可以為提升廣州樓市的年末行情提供機(jī)會(huì)。
觀點(diǎn)指數(shù) 廣州2021年1-10月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況出爐，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)14.5%，增速較去年增加11.7個(gè)百分點(diǎn)，較2019年下降2.8個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)合今年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況來(lái)看，固定資產(chǎn)投資較為平穩(wěn)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)太大波動(dòng)。
市場(chǎng)交易方面，繼續(xù)維持行業(yè)健康發(fā)展和年末各方"沖業(yè)績(jī)"的背景下，11月廣州新建商品房成交量達(dá)到今年6月以來(lái)的最高點(diǎn)；同時(shí),企業(yè)積極取證、推售，多個(gè)項(xiàng)目預(yù)售取證超過(guò)500套，過(guò)千套的項(xiàng)目亦有3個(gè)，一改此前一棟樓辦一張預(yù)售證的風(fēng)格。
另外,南沙區(qū)兩個(gè)新盤(pán)近期入市，或助推年末區(qū)域新房市場(chǎng)熱度提升。
加快發(fā)展租賃住房市場(chǎng)
廣東省人民政府辦公廳日前發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》，指出包括廣州、深圳在內(nèi)的十個(gè)城市為發(fā)展保障性租賃住房的重點(diǎn)城市，主要解決新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題。
實(shí)施意見(jiàn)要求，廣州和深圳市單列租賃住房用地在年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃中，占比原則上不低于10%。
這意味著在"房住不炒"的基調(diào)下，租賃住房市場(chǎng)將會(huì)獲得廣闊的發(fā)展空間，而保障性租賃住房的發(fā)展空間則相對(duì)更大。
根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，廣州5年內(nèi)將籌建保障性租賃住房66萬(wàn)套，而今年計(jì)劃籌集17萬(wàn)套。
在發(fā)力保障性租賃住房的同時(shí)，廣州也修訂了《關(guān)于印發(fā)廣州市發(fā)展住房租賃市場(chǎng)獎(jiǎng)補(bǔ)實(shí)施辦法的通知》，同步發(fā)展普通租賃住房市場(chǎng)，鼓勵(lì)市場(chǎng)積極參與住房租賃業(yè)務(wù)。
按照該通知，建設(shè)租賃住房、"非住改租"、城中村租賃住房品質(zhì)化提升等多種情形都有機(jī)會(huì)獲得住房租賃市場(chǎng)獎(jiǎng)補(bǔ)，與修訂前相比，部分情形下的獎(jiǎng)補(bǔ)力度有所提升。
此外，還特別提到為環(huán)衛(wèi)工人、公共交通一線從業(yè)人員等群體提供租賃住房，在一定條件下可獲得補(bǔ)貼。
根據(jù)日前廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的項(xiàng)目清單，今年第四期住房租賃市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)資金擬獎(jiǎng)補(bǔ)補(bǔ)貼類(lèi)項(xiàng)目22個(gè)，獎(jiǎng)勵(lì)類(lèi)項(xiàng)目43個(gè)，獎(jiǎng)補(bǔ)資金合計(jì)達(dá)到1.57億元。
隨著獎(jiǎng)補(bǔ)實(shí)施范圍擴(kuò)大及力度加大，規(guī)?；赓U住房市場(chǎng)有望進(jìn)一步開(kāi)拓市場(chǎng)，獲得更充分的發(fā)展。
產(chǎn)業(yè)引入與集中供地掛牌
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)，11月廣州成交10宗非住用地，均為底價(jià)成交的產(chǎn)業(yè)引入地塊，包括今年一直在推地的黃埔和天河金融城，其中金融城今年成功出讓了6宗地塊。
黃埔區(qū)本月成功出讓3宗地塊，其中一宗為商務(wù)兼容商業(yè)用地，由科學(xué)城集團(tuán)競(jìng)得；兩宗為二類(lèi)工業(yè)用地，由廣汽本田競(jìng)得。
據(jù)了解，今年8月廣汽本田新能源汽車(chē)產(chǎn)能擴(kuò)大建設(shè)項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)進(jìn)行了招標(biāo)，項(xiàng)目位置與本次出讓的NP-B2-1地塊所在位置吻合，即廣汽本田擴(kuò)產(chǎn)項(xiàng)目用地已經(jīng)完成出讓?zhuān)擁?xiàng)目預(yù)計(jì)于2024年竣工，屆時(shí)可年產(chǎn)新能源車(chē)12萬(wàn)輛，提升黃埔區(qū)新能源汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平。
金融城方面，鵬瑞地產(chǎn)斥資近50億元拿下一宗綜合體地塊，根據(jù)地塊出讓條件，該地塊將開(kāi)發(fā)為總部企業(yè)辦公、商業(yè)、服務(wù)型公寓、五星級(jí)酒店等綜合體。該項(xiàng)目或?qū)⒊蔀轾i瑞地產(chǎn)在廣州首個(gè)獨(dú)立操盤(pán)的項(xiàng)目，此前鵬瑞曾打造出"深圳灣壹號(hào)"等高端項(xiàng)目。
另外，根據(jù)商務(wù)部消息，知名便利店品牌羅森已在廣州啟動(dòng)投資布局粵港澳大灣區(qū)總部項(xiàng)目，擬將區(qū)域總部設(shè)在廣州黃埔。
廣州今年第三批集中供地亦于11月掛牌，供地?cái)?shù)量較前兩次明顯減少，僅出讓17宗地，主要是增城區(qū)土地出讓比例大幅下降。
另外，中心城區(qū)依然供應(yīng)緊缺，僅海珠區(qū)有一個(gè)地塊出讓?zhuān)馕吨旌訁^(qū)、越秀區(qū)今年宅地"零供應(yīng)"。
此外番禺、白云、從化三區(qū)共有5個(gè)流拍地塊重新掛牌，其中番禺、白云共3宗地塊起拍價(jià)下調(diào)，白云區(qū)太和鎮(zhèn)沙亭北路南側(cè)地塊降價(jià)幅度近21%，而番禺的2宗地塊降價(jià)幅度分別為11.5%和14.2%。
城市更新速度放緩
廣州城市更新項(xiàng)目進(jìn)度趨緩，11月僅監(jiān)測(cè)到3個(gè)項(xiàng)目有新動(dòng)態(tài)，分別為增城簡(jiǎn)村、荔灣東塱村和黃埔南崗村。
增城簡(jiǎn)村曾于10月中旬短暫掛牌，時(shí)隔一個(gè)月后重新掛牌，主要招商合作條件未作出調(diào)整，但在產(chǎn)業(yè)上面提出引入北創(chuàng)營(yíng)廣州信息科技眾創(chuàng)空間、環(huán)球商品貿(mào)易港直播電商基地、奧特萊斯購(gòu)物中心、服務(wù)式公寓等。
奧園參與的東塱村引入世紀(jì)金源成為項(xiàng)目合作方，該項(xiàng)目于今年1月確認(rèn)奧園為合作企業(yè)，將打造集商業(yè)和濱水休閑帶為主體的商務(wù)辦公集聚區(qū)及河岸公園生活區(qū)。
供應(yīng)開(kāi)閘，成交回升
伴隨著房企融資途徑逐漸恢復(fù)、年末項(xiàng)目促銷(xiāo)力度加碼、個(gè)人房貸放款周期縮短等多重利好因素，11月廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交上升，同時(shí)供應(yīng)端批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)保持高位，市場(chǎng)去化周期再延長(zhǎng)。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)，11月廣州新建商品住宅網(wǎng)簽9230套，環(huán)比上升33.7%；網(wǎng)簽面積97.76萬(wàn)平方米，環(huán)比上升30.5%。
新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)18651套，供應(yīng)持續(xù)放量，連續(xù)三個(gè)月保持高位；批準(zhǔn)預(yù)售面積191.39萬(wàn)平方米，環(huán)比下降9.6%。
月內(nèi)僅天河區(qū)無(wú)新批準(zhǔn)預(yù)售，中心城區(qū)中越秀區(qū)批售了粵海·壹桂府，荔灣區(qū)批售了力迅西關(guān)雅筑、珠江西灣里，海珠區(qū)批售了中海觀云府。
另外，近期單個(gè)項(xiàng)目取證套數(shù)擴(kuò)大，上月7個(gè)項(xiàng)目取證超500套，其中2項(xiàng)目取證超千套；本月10個(gè)項(xiàng)目取證超500套，其中3個(gè)項(xiàng)目取證超千套，而此前這種情況比較少見(jiàn)。
推測(cè)企業(yè)在減少土地購(gòu)置的同時(shí)正在加快發(fā)展中項(xiàng)目的施工進(jìn)度，以配合企業(yè)加快銷(xiāo)售、回籠資金的節(jié)奏。
數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理(統(tǒng)計(jì)周期為2021年10月26日-11月25日)
截至11月末，廣州市新建商品住宅可售套數(shù)超過(guò)10.3萬(wàn)套，可售面積1109.91萬(wàn)平方米，去化周期11.4個(gè)月，環(huán)比增加0.3個(gè)月。
分區(qū)來(lái)看，本月供應(yīng)不足的天河區(qū)和從化區(qū)去化周期縮短，另外越秀區(qū)、荔灣區(qū)、白云區(qū)去化周期亦有不同程度的減少，其余各區(qū)除海珠區(qū)外去化周期小幅度上升。
房企推新熱情高，橫瀝島再迎新盤(pán)
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，樣本企業(yè)于月內(nèi)共有11個(gè)項(xiàng)目加推，5個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，共推出約3400套住宅單位，其中僅越秀一家企業(yè)就貢獻(xiàn)了3個(gè)項(xiàng)目和1個(gè)開(kāi)盤(pán)，成為本月推貨主力。
企業(yè)推新熱情較高，月內(nèi)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目分別為南沙的葛洲壩灣區(qū)金融城和陽(yáng)光城麗景半島、荔灣的力迅西關(guān)雅筑、增城的合景臻尚溋府以及番禺的越秀星寰。
葛洲壩灣區(qū)金融城是橫瀝島尖開(kāi)盤(pán)的第三個(gè)項(xiàng)目，此前僅旭輝曜玥灣、美的江上沄啟兩個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，灣區(qū)金融城相比其他兩個(gè)項(xiàng)目更接近"橫瀝"地鐵站，但同時(shí)亦緊鄰鳳凰二橋，一定程度上環(huán)境體驗(yàn)或會(huì)受到影響。
價(jià)格方面，灣區(qū)金融城與美的江上沄啟接近，比旭輝曜玥灣稍低，首次開(kāi)盤(pán)采用一口價(jià)36040元/平方米的方式銷(xiāo)售，去化近5成，由于下半年行情較差，灣區(qū)金融城開(kāi)盤(pán)熱度較其他項(xiàng)目要低。
11月開(kāi)盤(pán)熱度最高的項(xiàng)目為力迅西關(guān)雅筑，該項(xiàng)目位于陳家祠片區(qū)，距離"陳家祠"地鐵站約100米，居住價(jià)值很高，開(kāi)盤(pán)去化近8成，首推89-107平方米的三房戶(hù)型，均價(jià)約75000元/平方米。
目前仍有多個(gè)大量取證的項(xiàng)目尚未入市，包括富頤華庭、中海觀云府等，這些項(xiàng)目或許可以為提升廣州樓市的年末行情提供機(jī)會(huì)。
